- Tomado del blog Diálogo a Fondo del
FMI. Autores: Andrea Deghi y Fabio Natalucci
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| Centro comercial cerrado |
Edificio de oficinas vacíos. Tiendas abiertas pocas horas.
Tasas de ocupación hotelera tan bajas que son difíciles de creer. Esa es la actualidad
que estamos viviendo. Las medidas de contención adoptadas durante el último año
en respuesta a la pandemia cerraron comercios y oficinas, y asestaron un duro
golpe a la demanda de inmuebles comerciales, sobre todo en los segmentos minoristas
y de la hotelería y las oficinas.
Más allá de su impacto inmediato, la pandemia empañó las
perspectivas de los bienes raíces comerciales, dada la aparición de tendencias
como la decreciente demanda de tiendas tradicionales frente al avance del comercio
electrónico, o de oficinas a medida que se imponen políticas de teletrabajo.
Según un análisis reciente del FMI, estas tendencias podrían trastornar el
mercado inmobiliario comercial y poner en peligro la estabilidad financiera.
La conexión con la estabilidad
financiera
El sector inmobiliario comercial podría afectar a la
estabilidad financiera global: es extenso; los movimientos de sus precios
tienden a reflejar el panorama macrofinanciero general; y depende mucho del
financiamiento a través de deuda.
En muchas economías, los préstamos inmobiliarios comerciales
representan una parte significativa de las carteras crediticias. En algunas
jurisdicciones, los intermediarios financieros no bancarios (por ejemplo, las
empresas de seguros, los fondos de pensiones o los fondos de inversión) también
desempeñan un papel importante, pese a que los bancos siguen siendo los
principales proveedores de financiamiento apalancado al sector inmobiliario
comercial a nivel mundial. Un shock adverso en el sector podría empujar a la
baja los precios de los bienes raíces comerciales, dañando la calidad del
crédito de los prestatarios y lastrando los balances de los prestamistas.
El riesgo que plantea la caída de estos precios es mayor
cuando se observan marcadas desalineaciones
de precios; es decir, cuando los precios del mercado inmobiliario
comercial se desvían de los precios que implican los fundamentos económicos,
conocidos como «valores razonables». Nuestro análisis reciente muestra que esas
desalineaciones exacerban los riesgos a la baja para el crecimiento futuro del
PIB. Por ejemplo, una disminución de 50 puntos básicos de la tasa de
capitalización respecto de la tendencia histórica —un indicador de
desalineación comúnmente utilizado— podría incrementar los riesgos a la baja
para el crecimiento del PIB en 1,4 puntos porcentuales a corto plazo
(acumulativamente a lo largo de cuatro trimestres) y en 2,5 puntos porcentuales
a mediano plazo (acumulativamente a lo largo de 12 trimestres).
Los grandes estragos de la pandemia de
COVID-19
Tras analizar el impacto de la pandemia, nuestro análisis
también muestra que las desalineaciones de los precios son ahora más marcadas.
Sin embargo, a diferencia de otros episodios, la desalineación esta vez no es
producto de un apalancamiento acumulado excesivo, sino de una fuerte caída
tanto de los ingresos operativos como de la demanda global de propiedades
comerciales.
A medida que la economía cobre impulso, es probable que la
desalineación disminuya. Con todo, los cambios estructurales que podría
experimentar este mercado debido a la evolución de las preferencias de la
sociedad representarían un reto. Por ejemplo, un aumento permanente de 5 puntos
porcentuales de las tasas de desocupación (atribuible a cambios en las
preferencias de consumidores y empresas) podría hacer caer los valores
razonables en 15% al cabo de cinco años.
Con todo, es necesario recordar que existe enorme
incertidumbre en torno a las perspectivas de los bienes raíces comerciales y
que, por lo tanto, es sumamente difícil hacer una evaluación definitiva de las
desalineaciones de los precios.
El
papel de las autoridades a la hora de contrarrestar los riesgos para la
estabilidad financiera
El bajo nivel de las tasas y las condiciones financieras
laxas ayudarán a las empresas no financieras a mantener el acceso al crédito,
contribuyendo a la incipiente recuperación del sector inmobiliario comercial.
Sin embargo, si esas condiciones alientan una excesiva toma de riesgos y
contribuyen a las desalineaciones de los precios, las autoridades podrían
recurrir a las herramientas macroprudenciales.
Las herramientas como los límites de la relación
préstamo/valor o de cobertura del servicio de la deuda podrían servir para
hacer frente a estas vulnerabilidades. Las autoridades también podrían ampliar
el alcance de la política macroprudencial para incluir las instituciones
financieras no bancarias, que desempeñan un papel cada vez más importante en
los mercados de financiamiento de los bienes raíces comerciales. Por último,
para que el sector bancario conserve la solidez, las pruebas de tensión podrían
ayudar a informar las decisiones sobre la idoneidad del capital reservado para
cubrir las exposiciones a los inmuebles comerciales.
